地稅狂漲管理成本增 紐市合作公寓維持費升15%
2009-04-06 (05:06)
(紐約 )(紐約時報訊)紐約市的合作公寓(Co-op)近月增加了物業維持費,最高者增加15%之多,其中一個主要原因是地稅的增長。公寓委員會成員以及大樓經理們說,去年的物業維持費平均僅增加約5%,但今年許多公寓大樓將面臨兩位數的增幅。

         管理曼哈頓約50座公寓大樓的Bellmarc地產管理公司總裁傑農基洛(John Janangelo)說,運營成本的增加是一個原因,但地產稅的飛漲更加重要。

         他說,2009年,自己公司的一些大樓地稅增幅達到35%之多。他說:「這時機太糟了,你不想將這些增加的巨大成本轉嫁給顧客,因為他們負擔不起,但你別無選擇。」

         今年年初,由於市府取消了2007年開始實行的一項7%地稅減稅,地稅開始上升,但這還有一個原因,那些近年來房產價值增加的大樓,稅收增加更快,因為對他們大樓的評估價值也增加了。

         合作公寓委員會經常反對市財稅局作出的評估,如果財稅局拒絕降低評估價值,委員會可以到法庭上訴,但這個程序歷時漫長,公寓大樓可能數年得不到補償。

         霍夫曼是西89街一個106單位的合作公寓大樓委員會財長,他說,他們大樓的評估價值在過去5年節節上升,共計增加107%。地稅增加了55%,自2004年的36萬9000元到2009年的57萬4000元。單今年的地稅就增加8萬3000元,也就是每戶一年增加約783元。霍夫曼說,幸好現在燃料價格回落,不然他們的維持費還會更高,現在他們可以將維持費增幅控制在7.2%,「如果油價不降,這個增幅可能達到15%。」

         另外,還有一些營運成本也增加了。長島Marin & Montanye會計公司合夥人蒙坦葉(Richard Montanye)說,去年供水和污水處理費用增加了14.5%。他說,紐約市過去4、5年的住房成本增加速度大大快過通貨膨脹速度。

         而與此同時,許多大樓的收入來源也近乾涸。那些擁有商業住戶的大樓受衝擊更大,他們的許多商業住戶由於銷售額下降而要求減少租金。

         另外,在房市強勁時,許多大樓可以依靠房屋銷售交易的「倒賣稅(Flip taxes)」來增加收入,而現在,由於房屋交易數量稀少,這筆收入也大大減少。位於Sutton Place的一座大樓委員會財長伯林納說,由於地稅太高,他們的委員會考慮將「倒賣稅」從2%增加到3%。
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